「減価償却」という言葉を聞いたことがあるけれど、よく分からないという方も多いのではないでしょうか？
これから不動産売却を検討している方は、減価償却についても理解しておいた方が良いでしょう。
この記事では、減価償却の概要や計算方法・注意点について解説します。
不動産売却における税金にまつわる減価償却費とは？
建物の価値は、時間の経過や劣化によって年々価値が減少していきます。
不動産売却における減価償却費とは、不動産の取得費用を使用年数で分けて必要経費として計上することです。
土地は、建物とは違い年月が経っても価値が減少しないので、減価償却の対象外となります。
減価償却はいつ必要なのか
不動産を売却した際の売却益のことを譲渡所得といいます。
譲渡所得を求めるには減価償却費の算出をする必要があります。
つまり不動産売却時に売却益が出た場合には、減価償却費を用いて譲渡所得の計算をすることができます。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得＝（売却金額）-（不動産取得費 - 減価償却費 ＋ 不動産売却時の費用）
不動産売却時における減価償却費の計算方法
減価償却費を求める計算方法には、定額法と定率法の2種類があります。
●定額法は、取得時の費用を耐用年数で割って、毎年同じ額を減価償却費として計上する方法です。
●定率法は、取得時の費用から減価償却費として計上してきた累計額を引いた残高に、毎年同じ償却率をかけて算出する方法です。
基本的には「定額法」を用いて計算をおこないます。
定額法の計算方法
減価償却費＝不動産取得費×0.9×償却率×経過年数
●不動産取得費：売買契約書に記載されている建物価格
●償却率：償却率は建物の構造によって異なります。※国税庁「減価償却資産の償却率表」から確認できます。
●経過年数：不動産購入から売却までの年数です。6カ月以上は1年として数え、6カ月未満は切り捨てます。
上記は、非事業用（住居用）の計算方法ですが、事業用（賃貸物件・事務所・店舗）で利用していた場合は計算方法が異なってくるので注意しましょう。
不動産売却時における減価償却費の注意点
減価償却費を計算する際に必要となる不動産取得費は、売買契約書に金額が記載されていないケースもあります。
その場合は「消費税 or 標準建物単価」のどちらかを用いて建物代金を算出する必要があります。
不動産取得費がわからないまま確定申告をおこなうと「概算取得費」が適用されます。
概算取得費とは、売却益のうちの5%を不動産取得費として算入することです。
譲渡損失とは？
不動産が購入価格以上で売れた場合は譲渡所得、購入価格以下であれば譲渡損失となります。
譲渡損失が生じた場合には、源泉徴収から所得税や住民税などの還付を受けることができます。
まとめ
ここまで不動産売却時における減価償却を解説しました。
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