不動産の売却・購入を検討されている方は、「心理的瑕疵」という言葉を1度は聞いたことがあるのではないでしょうか。
心理的瑕疵のある不動産を売却する際には必ず告知しなければなりません。
告知をせずに売却してしまうと思わぬトラブルに繋がる危険性もあります。
そこで今回は、心理的瑕疵の与える影響や告知義務についてご紹介していきます。
不動産売却のポイント～心理的瑕疵とは～
心理的瑕疵とは、人が居住するのに抵抗を覚えるような欠点があることをいいます。
そもそも「瑕疵」とは、欠点や問題点のことで、不動産業界でよく用いられます。
その瑕疵の中にも「物理的瑕疵」と「心理的瑕疵」の2種類があります。
雨漏りをしていたり、不動産の一部が故障していたりと、目に見える物理的瑕疵と違い、心理的瑕疵は目で見えないことが多いので、瑕疵が判明しにくいです。
心理的瑕疵にもさまざまな種類がありますが、その代表格が事故物件です。
殺人や自殺などで不動産内で死亡するようなことがあると、心理的瑕疵のある物件として売却の難易度が上がります。
死亡と一括りにいっても、お年寄りの方の自然死や病死は、心理的瑕疵とはならない可能性もあります。
そのほかにも、周辺に墓地や反社会的勢力の活動拠点がある場合も心理的瑕疵となります。
不動産売却のポイント～心理的瑕疵が与える影響～
続いては、心理的瑕疵が不動産を売却する際に与える影響を解説します。
心理的瑕疵がある不動産とそうではない不動産とでは、売却代金に差が生じます。
自殺では3割、殺人事件の場合は5割程度も相場価格から下がることがあります。
しかし、人気エリアの不動産や、事故物件の内容次第では相場価格と同じくらいで売却できる場合もあります。
信頼できる不動産会社で売却の見積もりを取り、適正な価格で売却できるようにしましょう。
不動産売却のポイント～心理的瑕疵の告知義務～
心理的瑕疵は目に見えないという性質から、黙っていればばれずに相場の価格で売却できるのではと考えている人も多いのではないのでしょうか。
しかし、心理的瑕疵には告知義務というものがあります。
心理的瑕疵には民法の「瑕疵担保責任」が発生します。
瑕疵担保責任とは、不動産に目に見えない瑕疵（心理的瑕疵）がある場合、売主は買主に責任を負うというものです。
売主が買主に心理的瑕疵を伝えずに瑕疵のある不動産を売却して、その後瑕疵が判明した場合、この法律を根拠として、買主は契約の解除や損害賠償の請求をすることができます。
心理的瑕疵には時効はなく、瑕疵が発生してから何年経てば告知をしなくてもいいと明言されていないため、必ず告知をするようにしましょう。
さらに、事故物件で誰かがその物件に住むと、そのあとの人からは告知をしなくてもいいという噂もありますが、この噂は間違いで、自分が入居するまでに何人入居していようが、告知をする義務があります。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
今回は不動産を売却する際に大きな影響を与える「心理的瑕疵」について解説しました。
心理的瑕疵と告知義務を正しく理解して、トラブルに巻き込まれないようにしましょう！
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